Часто перед покупателем стоит непростой выбор — купить квартиру в новостройке или на вторичке. Эксперты рассказали о преимуществах и недостатках первичной и вторичной недвижимости, а также выяснили, почему нельзя ориентироваться только на стоимость и какие риски могут быть при покупке того или иного вида жилья, передает Aqmolanews со ссылкой на krisha.kz.
Не все новостройки — это первичка
Многие думают, что первичка — это новостройки, вторичка — старые дома. Однако это не совсем так.
Первичным называется жилье от застройщика, если право собственности на объект оформляется впервые. То есть покупатель первый владелец.
Вторичным называется жилье от продавца-частника. Оно может быть как в относительно новом доме, так и в старом жилом фонде.
Таким образом, если покупается квартира, в которой еще никто не жил, но у частного собственника, это вторичное жилье.
Как выбрать?
Три фактора, которые главным образом влияют на выбор в пользу того или иного вида недвижимости:
- стоимость;
- цель покупки;
- время заселения;
Цена
Пожалуй, главный критерий при выборе — цена. В таблице ниже — сравнительные цены на новое жилье и вторичное.
Исходя из данных на рынке выходит, что 1 квадратный метр первички стоит дешевле. Однако есть два важных нюанса.
Первый: квартира на первичном рынке обычно сдается в черновой отделке и требует дополнительных вложений после покупки. Ремонт обходится недешево. Иногда его стоимость доходит до половины стоимости самого жилья.
Исключение — покупка для перепродажи в черновой отделке.
Второй: средняя площадь квартир в новостройках больше, соответственно, и общая стоимость будет выше. А еще цена первичного сильно зависит от класса ЖК. Квадрат в элитном ЖК может стоить в два раза дороже, чем в экономе.
Что дешевле, первичка или вторичка?
Рынок самый разнообразный. Если выбирать из наиболее бюджетных вариантов, это:
- на вторичном рынке — квартиры в домах 1960–1975 годов постройки. В большей степени это благодаря компактным планировкам;
- на первичном — квартиры в строящемся ЖК экономкласса. Невысокая стоимость обусловлена покупкой на стадии строительства в черновой отделке, компактной планировкой — малогабаритное жилье — и удаленностью от центра города.
За одну и ту же цену можно найти жилье как на вторичке, так и на первичке.
Например, за 25 миллионов тенге в Алматы можно купить 2-комнатную квартиру в ЖК «Алтын сити» (Кульджинский тракт — Бухтарминская) площадью 44 квадратных метра. Срок сдачи — 2023 год. Либо 2-комнатную квартиру в доме 1961 года постройки на пересечении Гагарина — Басенова площадью 39 квадратных метров.
Цель покупки
Выбор зависит и от того, с какой целью покупается недвижимость: для проживания, сдачи в аренду либо дальнейшей перепродажи.
Понятно, что в первую очередь нужно опираться на пожелания, особенно если жилье покупается для себя и семьи.
При покупке для сдачи в аренду специалисты советуют выбирать небольшую по площади квартиру с ремонтом в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Будет ли это квартира в новом доме или нет, не главное. Важнее выбрать наиболее удачное расположение.
Наилучший вариант для перепродажи — квартира в строящемся доме. После сдачи ЖК в эксплуатацию ее стоимость вырастает, как правило, на 15–20 процентов.
Время
Если нужно вселиться в купленную квартиру как можно быстрее, стоит выбирать вторичное.
Квартиру в новостройке нужно ждать: если ЖК строится — несколько месяцев, если дом сдан, но квартира в черновой отделке — уходит время на ремонт.
Вторичка (если она готова к проживанию) в этом случае выигрывает: заехать можно через несколько дней после заключения сделки. Если ремонт все же требуется, то обычно косметический.
Квартира от застройщика
При покупке квартиры от застройщика одно из преимуществ — юридическая чистота. У квартиры не было владельцев, соответственно, нет неучтенных наследников и никто точно не сможет претендовать на долю в квартире. Кроме того, нет незаконных перепланировок.
К плюсам также можно отнести:
- просторную площадь;
- высокие потолки;
- огороженную, часто и охраняемую территорию;
- свободную планировку;
- новые инженерные коммуникации;
- современные системы безопасности;
- возможность сделать планировку и ремонт по своему желанию;
- скоростные лифты (в большинстве случаев их два: пассажирский и грузовой);
- подземный паркинг.
Основные минусы нового жилья:
- Высокий риск покупки жилья у недобросовестного застройщика, множество объектов вне правового поля;
- Не всегда высокое качество строительства, недоделки стройкомпании и все, что с этим связано: неровные стены, плохая шумоизоляция, неправильно работающая вентиляция. Важно проверить все перед приемкой квартиры, чтобы недочеты исправил сам застройщик;
К минусам также относятся:
- Неразвитая внутренняя инфраструктура;
- Частые проблемы с коммуникациями: электричество, отопление и воду отключают из-за продолжения строительства (если ЖК еще не сдан полностью) или ремонта у кого-то из соседей;
- Мало зелени;
- К недостаткам можно отнести высокие платежи за обслуживание и эксплуатацию;
Квартира на вторичке
К основному преимуществу вторичного жилья относится тот факт, что квартира, дом и район вокруг уже обжиты, соответственно, не будет проблем с наличием магазинов, школ и прочими объектами.
Плюсы вторичного жилья:
- расположено в развитых районах;
- готово к проживанию;
- устоявшаяся инфраструктура;
- небольшие затраты на ремонт или их отсутствие;
- возможность купить жилье с мебелью и техникой;
- хорошее озеленение.
Минусы вторички:
- изношенность дома и коммуникаций (трубы, электрические сети и т. д.);
- часто наличие неузаконенных перепланировок;
- небольшая площадь, маленькая кухня;
- совмещенный санузел;
- возможный снос;
- часто нехватка парковочных мест;
Еще один важный недостаток вторички в старом жилфонде — такое жилье нередко не подходит для покупки в ипотеку из-за года постройки (дому должно быть не более 50 лет), материала стен или перепланировок.
Риски при покупке
При выборе первичной недвижимости главный риск — недобросовестный застройщик. Перед покупкой важно проверить репутацию стройкомпании, тщательно изучить все документы.
Если рассматривается квартира в строящемся доме, то безопасной сделка будет только в том случае, если застройщик выполнил следующие условия:
- получил гарантию Единого жилищного оператора АО «Казахстанская жилищная компания»;
- участвует в проекте банка второго уровня;
- возвел каркас жилого дома.
Покупая жилье на вторичке, также стоит проверить все документы с юристом, ведь эта квартира с «историей». После покупки может выясниться, что есть наследники или другие собственники, имеются обременения и так далее. В этом случае сделку могут признать недействительной.
Что выбрать?
Свои плюсы и недостатки есть как у вторички, так и у первички. Какие из них являются особенно важными, каждый покупатель решает сам, выбор зависит от его возможностей и потребностей.
