В Нацплане развития Казахстана значится запуск новой жилищной программы «Жайлы тургын уй», рассчитанной до 2025 года. На ее реализацию направят 1,9 триллиона тенге. Пока нет подробностей об условиях программы, однако уже сейчас эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на жилье. Аналитик международной инвестиционной компании EXANTE Андрей Чеботарев рассказал о том, почему в Казахстане продолжается рост цен на жилье и стоит ли казахстанцам в действующих экономических условиях покупать квартиры, пишет sputnik.kz.
Как влияет льготная ипотека на жилищный рынок
Андрей Чеботарев отмечает, стоимость денег определяет базовая ставка Нацбанка. Сейчас она равна 9,75, то есть финрегулятор размещает у себя депозит под такую сумму, когда другие банки «приносят» ему деньги в качестве гарантированной суммы.
«Инфляция у нас сейчас равна — 8,9%, а ипотечные ставки ниже 7%. Это нонсенс, который появился из-за того, что у нас рынок жилья за последние несколько лет на 99% стал государственным. У нас вся ипотека — государственная, банки выдают менее 1% коммерческих кредитов, которые сейчас в районе 15-18%. Почему растут цены от льготных программ? Цены растут, когда есть спрос, а льготные программы показывают спрос. Это наглядно демонстрирует прошлый год и этот год, когда люди, казалось бы, находились в непростом положении, но ипотечные займы росли самыми высокими темпами и продолжают расти», – поделился эксперт в беседе с корреспондентом Sputnik Казахстан.
Еще один фактор, повлиявший на процесс роста цен, возможность досрочного изъятия пенсионных денег на покупку квартиры. За год вторичное жилье в Казахстане выросло в цене на 25%. Подобная ситуация стала крайне выгодной для застройщиков, которые строят новые комплексы с маржой в 200%. Если себестоимость одного квадратного метра обходится в 200 тысяч тенге, то продают стройкомпании его по 350-400 тысяч тенге.
«У строительного бизнеса есть запас прочности. Строительные материалы дорожают, но то, что подорожало в начале года — пиломатериалы, дерево — сейчас отскакивает назад, сталь тоже больше не растет (в цене) так, как росла. Поэтому на нас «давили» льготные программы и деньги из ЕНПФ, а сейчас на стоимость будет давить цена стройматериалов, но никаких критичных вещей: считаю, что мы еще год-два будем сохранять прежний темп роста», – поделился он.
Бомба замедленного действия, или Почему нельзя строить отдельные дома для бедных
По словам финансиста, сейчас Казахстан не дотягивает до стандартов ООН (25 квадратных метров на человека) по количеству жилья для своих граждан, несмотря на строительный бум, который происходит несколько лет. Андрей Чеботарев на примере Сингапура рассказал, какую непоправимую ошибку сейчас совершает Казахстан, застраивая целые кварталы для многодетных и малообеспеченных граждан.
Эксперт сообщил, что в Сингапуре 98% населения живет в собственном жилье, из них 83% — это социальное жилье. Застройкой и распределением всех этих домов занимается одна компания. Граждане, получив соцжилье, не имеют права оставить его в наследство, так как продажа идет на праве аренды.
«У нас недавно были сданы ЖК в Нур-Султане и Алматы для многодетных семей. Представьте себе, что весь ЖК заселен исключительно многодетными семьями. Это не очень хорошо. Потому что это большая нагрузка и на детскую площадку и на больницу, детские сады. Такие ЖК нужно строить по-другому. В Сингапуре была похожая проблема с мононациональными сообществами. Поэтому Сингапур расселял, у них есть квоты на заселение каждого своего ЖК, как по национальному признаку, так и по уровню достатка и семейственности. Таким образом, они предупреждают образование «гетто» у себя — не очень благополучного дома, в котором живут исключительно необеспеченные семьи», – назвал проблему неправильного распределения жилья в Казахстане финансист.
Отказ от налички и осознанная ипотека
В качестве меры по снижению спроса на жилье в Казахстане, а также регулированию цены на него, финансист предложил не откладывать в долгий ящик предложение по запрету покупки дорогих товаров за наличный расчет.
«Ни в одной европейской стране, если вы захотите купить квартиру, у вас не примут деньги налом. Потому что наличные деньги — это всегда теневые деньги. Банки при получении больших сумм от клиентов выясняют происхождение денег. Тогда как стройкомпании с удовольствием возьмут их без вопросов. Отмывка коррупционных денег через недвижимость — такое есть, посчитать объемы невозможно. Когда у нас запретят совершать дорогие покупки за наличный расчет, тогда мы увидим снижение спроса на жилье», – выразил мнение специалист.
Отвечая на вопрос о том, выгодно ли сейчас брать жилье в ипотеку, Чеботарев заявил, что по льготным программам брать жилье выгодно, так как процент по ипотеке ниже уровня инфляции, а также ежемесячного платежа по аренде.
«Если сохранится все, как сейчас, надувая «мыльный пузырь» на рынке жилья дешевыми деньгами, обещаниями построить еще больше квадратных метров жилья, которые нужно как-то продать, соответственно, цены будут расти», — дал прогноз аналитик.
Андрей Чеботарев напомнил казахстанцам, прежде чем брать ипотеку, важно рассчитать свои финансовые возможности и только в случае уверенности в них, оформлять кредит. При этом платить постепенно, не закрывая его досрочно.
Отметим, что сейчас казахстанцы могут получить льготную ипотеку в «Отбасы банке» (различные программы для отдельных групп), а также в банках второго уровня по госпрограмме «7-20-25».
